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宣城市住宅小區物業管理條例10月1日實施!這些變化你一定要知道

點擊:3283 回復:1 發布時間:2019/5/31 8:55:58 最后回復:2019/5/31 8:55:58
樓主 作者:(www.8714386.com)網友 發布時間:2019/5/31 8:55:58

宣城市住宅小區物業管理條例

(2019年4月19日宣城市第四屆人民代表大會常務委員會第十六次會議通過  2019年5月24日安徽省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準)

 

第一章  總    則

第一條  為了規范住宅小區物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,營造良好的生活環境,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區域內住宅小區物業管理活動及其監督管理。

第三條  物業管理應當遵循業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

第四條  市、縣(市、區)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導,建立健全物業管理協調機制,協調處理物業管理工作中的重大問題。

鼓勵將物業管理工作納入政府目標管理績效考核。

第五條  市人民政府物業管理行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作,履行下列職責:

(一)制定物業管理相關政策措施;

(二)建立物業管理信用信息平臺;

(三)監督、管理物業專項維修資金;

(四)指導、監督各縣(市、區)物業管理行政監管工作;

(五)指導、監督物業管理招投標活動,指導和規范物業管理市場行為、重大物業管理糾紛與投訴的處理;

(六)法律、法規規定的其他職責。

第六條  縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門具體負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,履行下列職責:

(一)指導鄉鎮人民政府、街道辦事處履行物業管理監管職責;

(二)指導、監督物業管理招投標活動;

(三)負責前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同、承接查驗、業主委員會有關材料備案;

(四)負責物業專項維修資金的歸集、核算、撥付,對物業專項維修資金的使用進行指導、監督;

(五)采集、核查物業服務企業、項目負責人的信用信息,建立相關物業管理檔案,并接受查詢;

(六)組織開展鄉鎮人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會物業管理相關工作人員和業主委員會委員的培訓工作;

(七)法律、法規規定的其他職責。

第七條  市、縣(市、區)人民政府建設、公安、司法、民政、應急管理、環保、規劃、城市管理、人防、價格、市場監管、經濟信息化等行政主管部門按照各自職責,做好相關行政執法和監督管理工作。

(一)建設行政主管部門負責統籌工程質量保證金;監督建設單位履行建筑工程質量保修責任;負責房屋質量問題的投訴受理、處理工作;

(二)公安機關負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為,對燃放煙花爆竹、監控安防、車輛停放等開展監督檢查,并做好房屋租賃監督管理工作;

(三)司法行政主管部門負責指導物業管理糾紛人民調解工作;

(四)民政行政主管部門負責監督居(村)民委員會指導、監督業主大會、業主委員會開展自治管理活動;

(五)應急管理行政主管部門負責住宅小區消防安全的監督管理;

(六)環境保護行政主管部門負責對物業管理區域以及周邊污染源依法實施監督管理;對違反環保法律、法規的行為依法進行查處;

(七)規劃行政主管部門負責物業服務用房規劃的核實及違法建設的認定;

(八)城市管理行政主管部門負責查處裝修過程中擅自變動房屋承重結構,違法搭建建筑物、構筑物,亂設攤點,占用和損壞綠地,擅自伐、移、修剪樹木,焚燒樹葉、垃圾等違法行為;

(九)人民防空行政主管部門負責對人防工程設施違法行為進行監督檢查;

(十)價格行政主管部門負責物業服務收費監督管理;

(十一)市場監管行政主管部門負責電梯等特種設備安全監督檢查;

(十二)經濟信息化行政主管部門負責協調通信運行和電力設施保護等工作。

第八條  鄉鎮人民政府、街道辦事處按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協調和監督,履行下列職責:

(一)負責本轄區內物業管理工作,健全物業管理工作機制;

(二)指導成立業主大會、選舉業主委員會,指導和監督業主大會、業主委員會履行職責;

(三)調解物業管理糾紛;

(四)指導、監督轄區內物業服務項目的移交;

(五)法律、法規規定的其他職責。

居(村)民委員會應當協助鄉鎮人民政府、街道辦事處開展相關工作。

第九條  鼓勵物業服務企業加入物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業自律管理,制定自律管理制度、紀律懲戒規則以及行業調解機制,規范物業服務企業經營行為,促進依法誠信經營,推動行業健康有序發展。

 

第二章  業主、業主大會和業主委員會

第十條  房屋所有權人為業主。

業主身份的確認,以不動產登記簿或者法律、行政法規規定的其他有效證明為依據。

第十一條  業主在物業管理活動中享有以下權利:

(一)提議召開業主大會會議,參加業主大會會議,提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(二)向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢;    (三)推選業主代表,并享有被推選權;    (四)依法使用物業共用部位、共用設施設備的權利,監督物業專項維修資金的管理和使用;    (五)要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為;    (六)法律、法規規定的其他權利。

第十二條  業主在物業管理活動中履行以下義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則,執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;    (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;    (三)按照國家有關規定交納物業專項維修資金;    (四)按照物業服務合同約定交納物業服務費用;    (五)配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動;

(六)法律、法規規定的其他義務。

第十三條  一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。業主代表的推選、權限由業主大會議事規則規定。

業主委員會由業主大會依法選舉產生,接受業主的監督,執行業主大會的決定,依法履行職責。 

第十四條  首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔,據實結算。

首次業主大會會議召開后,業主大會會議籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公布,接受業主監督。

第十五條  業主大會可以根據工作需要設立業主監事會。經業主大會同意,業主委員會可以聘請執行秘書等專職工作人員。

業主大會、業主委員會、監事會工作經費由全體業主負擔,經費的標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會研究決定,并在業主大會議事規則或者管理規約中明確,可以從公共收益中列支。

第十六條  業主大會在取得統一社會信用代碼后,可以到銀行開設業主共有資金基本賬戶,也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶,并建立業主共有資金財務管理制度,保證資金安全。

業主共有資金主要包括:

(一)共有物業收益;

(二)業主依據管理規約或者業主大會決定分攤的費用;

(三)孳息;

(四)其他合法收入。

第十七條  業主委員會委員應當符合下列條件:

(一)本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主代表;

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則,履行業主義務;

(四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

(五)身體健康,具有一定的組織協調能力和必要的工作時間;

(六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職或者有其他利害關系。

第十八條  業主委員會委員應當遵守法律法規和管理規約,不得有下列行為:

(一)故意誘導、唆使業主拒交物業費;

(二)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動;

(三)侵占業主共用部位、共用設施設備或者挪用、侵占業主共有財產;

(四)擅自以業主大會或者業主委員會的名義作出決議,侵害業主共同利益或者擾亂正常物業管理秩序;

(五)其他侵害業主合法權益的行為。

業主委員會委員有前款行為之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主大會授權的業主委員會,可以決定終止其委員資格。

業主委員會委員資格終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第十九條  業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議和臨時會議。

除因發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的情形外,召開業主大會會議,應當于會議召開十五日前將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業管理區域發布公告。

第二十條  業主委員會應當通過公告等形式,及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項,做好物業管理中重要事項的記錄,并接受業主查詢。

業主委員會應當及時聽取業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見、建議,接受咨詢、投訴和監督。

第二十一條  業主委員會應當于每年三月底前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公布上一年度業主大會、業主委員會下列經費收支情況,接受業主監督:

(一)業主共有資金繳存及結余情況;

(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

(三)其他有關業主共有資金使用和管理情況。

業主對上述資金的收支情況有異議的,業主委員會應當作出說明。

第二十二條  業主委員會委員集體書面辭職的,應當協助鄉鎮人民政府、街道辦事處和業主建立籌備組召開業主大會,重新選舉產生新的業主委員會。

業主委員會作出的決定違反法律、法規和管理規約,嚴重損害多數業主合法權益,或者影響社區安定和社會穩定的,應當停止活動。所在縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門可以會同鄉鎮人民政府、街道辦事處依法組織召開業主大會會議,重新選舉業主委員會。

第二十三條  業主大會、業主委員會應當配合公安、城管等部門,與居(村)民委員會協作,共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作。

業主大會、業主委員會應當配合居(村)民委員會依法履行自治管理職責。召開業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居(村)民委員會,并認真聽取居(村)民委員會的建議。

第二十四條  推進建立業主委員會主任離任審計制度,審計事項由業主大會決定,審計結果應當予以公告,審計費用可以在業主共有資金中支出。

市、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門,可以將審計結果作為小區物業管理活動監督管理工作的重要參考依據。

第二十五條  業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的,可以向縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處書面提出撤銷申請。

縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在接到申請之日起十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,應當責令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業主。

第二十六條 不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區,經縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處指導后仍不能成立的,可以由鄉鎮人民政府或者街道辦事處組織業主自行或者聘請物業服務企業實施物業管理。成立業主大會的條件具備后,應當及時成立業主大會。

第二十七條  實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由鄉鎮人民政府或者街道辦事處負責召集,縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、城市管理機構、公安派出所、司法所、居(村)民委員會、物業服務企業等單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理聯席會議主要協調解決下列事項:

(一)業主委員會未依法履行職責;

(二)業主委員會未依法換屆;

(三)物業服務企業未依法退出和辦理交接手續;

(四)物業服務過程中發生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協調解決的相關事項。

 

第三章  前期物業管理

第二十八條  物業服務用房按照下列要求配置:

(一)物業服務用房應當在地面以上。其中,物業服務大廳一般在地面一層根據實際需要設置,并配備無障礙設施等;

(二)物業服務用房應當進行簡單裝修,具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能;

(三)因規劃調整導致總建筑面積發生變動的,應當對物業服務用房的配置作相應調整。

第二十九條  業主大會成立前,物業管理共用部位、共用設施設備的使用、經營方案由開展物業服務的單位組織制定。所得收益的百分之七十納入物業專項維修資金,百分之三十用于補貼物業服務費。

第三十條  建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務企業,并按照規定將招標文件等材料報物業項目所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案。

投標人少于三個或者住宅規模較小的,經物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。

在一個物業管理區域內,住宅物業建筑面積五萬平方米以下且非住宅物業建筑面積二萬平方米以下,但總建筑面積超過五萬平方米的,應當采用招投標方式選聘物業服務企業。

第三十一條  建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備、客戶服務設備等物業服務固定資產。所購資產歸全體業主所有,由物業服務企業使用。

物業服務企業應當向小區業主公示開辦費購買的資產,并在退出物業管理項目時向業主委員會或者另聘的物業服務企業移交。

第三十二條  前期物業承接時,物業服務企業應當與建設單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

在物業承接查驗過程中和辦理承接手續時,物業服務企業和建設單位可以邀請業主代表、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和鄉鎮人民政府、街道辦事處參加,并接受其監督。縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處接到邀請后,應當派員參加。

建設單位在商品房交付之前,應當將承接查驗結果等相關資料報送縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門。

第三十三條  前期物業管理期間,物業服務企業退出的,新物業服務企業進入前,由建設單位承擔相應管理責任。建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任且尚未成立業主大會的,物業服務企業退出物業管理區域三個月前應當書面告知業主及物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處。鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在物業服務企業退出前,依法組織業主決定管理模式。

 

第四章  物業服務

第三十四條  物業服務企業從事物業服務活動,應當具有獨立的法人資格。

物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目,應當向物業項目所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案。

第三十五條  物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規的規定和物業服務合同的約定,提供相應的服務,不得有下列行為:

(一)擅自改變物業服務用房或者共用部位、場地以及共用設施設備的用途;

(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地,損害業主共同利益;

(三)擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營;

(四)物業服務合同終止時,拒不退出或者不按照規定交接查驗或者移交有關財物、資料;

(五)違反物業服務合同約定降低物業服務標準或者減少服務項目;

(六)以強制停水、停電等方式催交物業費;

(七)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費;

(八)其他損害業主權益的情形。

第三十六條  實行物業服務項目責任制,物業服務企業應當向受托管理服務的住宅小區委派項目負責人。建筑面積超過十萬平方米的小區,應配備至少一名項目負責人;地理位置上相毗鄰的若干個小區,可以委派同一名項目負責人進行管理,但同時管理的小區數不得超過三個,且建筑面積合計不超過十五萬平方米。

物業服務企業應當按照投標文件或者物業服務合同約定指派項目負責人,項目負責人不得隨意更換。更換項目負責人的,應當征求業主委員會的意見,并在物業管理區域內顯著位置公示。

第三十七條  物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內主要出入口等顯著位置公示:

(一)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(二)電梯、消防等專項設施設備的日常維護保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

(三)公共收益的分配和使用情況;

(四)各項物業費用的收費分攤支出明細;

(五)物業服務企業客服電話,項目負責人姓名及聯系方式;

(六)其他應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當予以答復并提供相關資料查詢。

第三十八條  物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則,由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在物業服務合同中約定。業主應當按照合同約定交納物業服務費,不得以放棄共有權利為由拒絕交納物業服務費。

業主欠交物業服務費的,物業服務企業、業主委員會可以通過催交等形式,督促其交納。逾期不交納的,物業服務企業可以依約定申請仲裁、依法提起訴訟。

第三十九條  物業服務企業退出物業項目時,業主大會仍未選聘到新物業服務企業的,經業主委員會申請,鄉鎮人民政府、街道辦事處應當進行應急管理。居(村)民委員會可以在鄉鎮人民政府、街道辦事處指導和監督下,與應急物業服務企業簽訂物業服務合同。應急物業服務合同的物業服務內容、標準和收費參照原物業服務合同執行。物業管理費用由業主承擔。

第四十條  被解聘或者不再續簽合同的物業服務企業,應當與業主委員會,或者在業主委員會的監督確認下與新選聘的物業服務企業履行交接義務。

交接雙方應當對物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料給予核查、確認,并將結果書面告知物業所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處。電梯、消防、監控等共用設施設備無法正常使用的,原物業服務企業應當按照合同約定修復或者承擔相應責任。

物業服務企業未辦理交接手續,不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第四十一條  物業服務企業應當遵守安全生產的有關規定,制定物業管理區域內安全防范應急預案,對突發性自然災害,供水、供電、供氣、電梯等安全事故,公共衛生事件,治安及刑事案件等突發事件的預防和處置進行具體規定,并協助有關部門做好物業管理區域的安全管理工作。

安全防范應急預案應當報縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案,縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門應當對安全防范應急預案的制定和實施給予必要的指導。發生安全事故或者其他緊急事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,并按規定向有關行政管理部門報告,協助做好相關工作。

 

第五章  物業使用維護

第四十二條  物業出租的,業主或者物業使用人應當在簽訂物業租賃合同后,及時將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況告知業主委員會、物業服務企業。

第四十三條  裝修人和裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動,不得侵占公共空間,不得損害共用部位和共用設施設備。

物業服務企業應當加強對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的管理。裝飾裝修工程開工前,業主或者物業使用人應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續,物業服務企業應當告知其裝修的禁止行為和注意事項,業主、物業使用人和修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。物業服務企業對裝飾裝修活動進行巡查時,業主、物業使用人應當予以配合。

第四十四條  物業共用部位、共用設施設備維修、更新時,不得妨礙他人正常生活,相鄰業主、物業使用人應當予以配合。因阻撓維修、更新造成其他業主、物業使用人財產損失的,責任人應當依法負責修復或者賠償。因物業維修、更新造成相鄰業主、物業使用人財產損失的,責任人應當依法負責賠償。

第四十五條  物業管理區域內的機動車車位、車庫,應當首先滿足本物業管理區域內的業主、物業使用人使用。建設單位尚未出售的車位、車庫,不得以只售不租為由拒絕出租給業主、物業使用人停放車輛。

物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車的車位,應當合理施劃,屬于業主共有。

車輛在物業共有部位的停放、收費和管理等事項,由業主大會決定。業主大會成立前,車輛在物業管理區域內停放的,其收費標準由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定,但不得侵害物業買受人的合法權益。

公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放,不得收費。

物業管理區域內停放車輛,不得占用消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第四十六條  物業管理區域內依法配建的地下人民防空工程平時用作停車位的,應當向全體業主開放,建設單位不得將停車位出售、附贈;出租的,租賃期限不得超過三年。

地下人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金,應當按照有關規定,用于人民防空工程設施的日常維護管理和停車管理的必要支出。

物業管理區域內地下人防工程平時可以委托物業服務企業維護管理,受委托單位應當按照相關維護管理規定,確保人民防空工程設施處于良好狀態。

第四十七條  新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、通信等專業經營設施設備及相關管線,應當符合國家技術標準和技術規范,并與主體工程同時設計、同時施工、同時交付。建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、通信等專業經營單位參加;建設項目竣工驗收完成備案起三個月內,建設單位應當依法將專業經營設施設備及相關管線移交給專業經營單位維護管理,專業經營單位應當接收。

已投入使用的設施設備及相關管線尚未移交專業經營單位維護管理的,物業管理行政主管部門應當會同相關行業主管部門組織專業經營單位按照國家有關規定進行驗收。驗收合格的,專業經營單位應當接收;驗收不合格的,由市、縣(市、區)人民政府組織相關單位整改合格后,專業經營單位應當接收。

老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的,按照專業經營單位要求改造后,業主大會決定移交給專業經營單位管理的,專業經營單位應當接收。

移交給專業經營單位維護管理的設施設備及相關管線,其維修、養護、更新等費用,由專業經營單位依法承擔,不得從物業服務費和物業專項維修資金中列支。尚在保修期內的,其費用由建設單位承擔。

第四十八條  建設單位應當按照國家規定的物業保修范圍和保修期限,承擔保修責任。建設單位可以自行組織維修,也可以委托物業服務企業維修。

建設單位提取的工程質量保證金,應當專戶存儲,專項用于物業保修期內的維修,并接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。保證金期滿后,建設單位申請返還的,市、縣(市、區)人民政府建設行政主管部門應當征求業主委員會、物業服務企業和物業管理行政主管部門意見。

建設單位應當建立健全物業保修服務制度,辦理咨詢、投訴、協調等服務事項,并建立物業保修檔案。

第四十九條  物業服務企業對業主專有部分和共用部位、共用設施設備保修期內出現的質量問題,應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況,予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的,建設單位應當另行委托其他單位保修,并書面告知物業服務企業。

建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,業主、業主委員會、物業服務企業可以向建設行政主管部門反映,由建設行政主管部門依法監管。

保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同約定承擔。

電梯、消防等涉及人身、財產安全并有特定要求的設施設備,應當按照有關法律、法規規定,由共有人或者實際管理人履行管理義務,委托專業機構定期維修、養護、檢驗檢測,確保使用安全。

第五十條  業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門應當建立物業專項維修資金記錄和查詢系統,記載物業專項維修資金交存、使用和管理等情況,向業主提供免費查詢服務。

物業專項維修資金應當自存入專戶之日起記賬到戶,結息到戶。物業專項維修資金的增值收益部分納入物業專項維修資金賬戶,在物業管理區域內統籌使用。

縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、業主委員會應當按照國家規定每年至少一次向業主公布物業專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

第五十一條  物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時,維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。

第五十二條  物業專項維修資金的使用,經業主大會決定,可以根據維修范圍以單元(幢)為單位進行表決。

在老舊小區和電梯更新改造中,業主大會可以采取在管理規約和業主大會議事規則中約定委托表決、異議表決等方式使用物業專項維修資金。

第五十三條  發生下列危及安全情形之一,需要使用物業專項維修資金的,由業主委員會、相關業主提出應急處置方案,或者物業服務企業提出建議,經業主委員會、相關業主同意,并報物業專項維修資金代管或者監管部門審核后,直接申請使用:

(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)消防設施損壞的;

(四)公共護(圍)欄破損嚴重,危及人身、財產安全的;

(五)樓體外立面有脫落危險的;

(六)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財產安全的;

(七)二次供水設施損壞的;

(八)其他危及房屋安全的情形。

應急維修費用應當向業主公示,并從相關業主的物業專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

物業所在地縣(市、區)物業專項維修資金代管或者監管部門應當在收到申請后兩個工作日內完成審核工作。

第五十四條  市、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門應當建立物業服務質量考評制度,實施對物業服務企業的動態監管。

建立物業服務第三方評估制度,物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處可以通過政府購買服務等形式,選聘第三方專業服務機構或者物業服務行業協會開展物業服務質量評估,評估結果錄入物業管理信用信息檔案。

鼓勵和支持業主自治組織、建設單位、物業服務企業委托第三方專業服務機構,開展物業項目承接查驗、物業服務質量評估等活動。

第三方專業服務機構、物業服務行業協會應當按照法律、法規和委托合同約定提供評估服務。評估活動應當全面、獨立、客觀、公正。

第五十五條  物業管理相關部門應當在物業管理區域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式。單位和個人可以通過公布的投訴、舉報受理方式,對物業管理的違法違規行為投訴、舉報。

有關單位在接到投訴、舉報后應當登記,屬于本單位職權范圍的事項,應當受理,并在五個工作日內回復處理情況;不屬于本單位職權范圍的事項,應當及時移交有權單位。接受移交單位對管轄權有異議的,由物業所在地市、縣(市、區)人民政府指定管轄,不得再移交。對于十名以上業主聯名、業主委員會、居(村)民委員會或者物業服務企業投訴、舉報的違法違規行為,有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理,并將調查或者處理結果答復投訴人。

行政執法單位進入物業管理區域開展執法工作的,物業服務企業、業主委員會應當提供便利。

 

第六章  法律責任

第五十六條  違反本條例第二十八條規定,建設單位未按照要求配置物業服務用房的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處二十萬元以上五十萬元以下罰款。

第五十七條  違反本條例第三十五條第一項、第二項、第三項規定,由物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處五萬元以上二十萬元以下罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

第五十八條  違反本條例第三十七條第三項、第四項、第五項規定,物業服務企業未公示相關信息的,由物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一千元以上五千元以下罰款。

第五十九條  違反本條例第四十五條第一款規定,建設單位以只售不租為由拒絕向業主出租車位的,由物業管理行政主管部門責令限期改正。

第六十條  違反本條例第四十九條第二款規定,建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的,由建設行政主管部門責令改正,處十萬元以上二十萬元以下罰款,并對在保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。

第六十一條  違反本條例規定,市、縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的,由有關行政機關責令改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分:

(一)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;

(二)未按照相關規定組織召開業主大會會議的;

(三)違法實施物業管理行政許可的;

(四)未履行綜合查驗職責的;

(五)未在土地出讓合同中明確住宅小區內相關公共設施權屬的;

(六)違反物業管理投訴處理規定的;

(七)發現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;

(八)有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第六十二條  違反本條例規定,法律法規已有處罰規定的,從其規定;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

 

第七章  附    則

第六十三條  本條例自2019年10月1日起施行。




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